边际专栏 l 柘辉：影响酒店赚钱因素前期投资规划占70%

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至少就短期收益而言

酒店经营收益甚至

无法覆盖投资所需的融资成本

那么，从长期价值增值的角度，酒店是否有更高的增值潜力呢？同样，投资人会通过将酒店的息税折旧摊销前利润（EBITDA）除以资本市场不动产业平均资本化率的方式，快速估算出酒店不动产的价值。不幸的是，由于大部分酒店的收益情况太差，即息税折旧摊销前利润（EBITDA）较低，导致计算出来的酒店估值甚至大幅低于酒店最初的投资成本，这也就是最近几年酒店行业资产交易很少的深层原因，卖家不愿意贴本卖，买家买入时要计算资本回报，当年万达折价出让酒店资产的根由就在于此。要想实现酒店资产的出让，唯一的途径就是在成本基础上打折卖。

现实中酒店这一不动产投资种类既然不具备短期和长期的投资价值，已经被投资人抛弃，那么对于酒店的从业者，我们又将如何应对？如何去改变这种状况，创造能赚钱的酒店呢？

作为酒店人，我们是需要学会以投资人的视角来看待酒店目前的现状，学会从提升投资人关注的资本化率着手，这可能更容易找出解决酒店行业目前窘境的道路。总结这些年多家酒店的开发经验，我会发现酒店行业作为不动产投资的一种，其固有的属性特别需要关注：固定性、高投资量、长周期性等，而这些属性基本都是在酒店开发阶段形成的，对于资本化率有着长期的影响，但是在开发期间的提前布局，无疑将有利于酒店收益的直接提升：

1、坪效的提升一方面源于经营业绩的提升，另一方面在开发阶段规划的高效营运流线、机电合理配置以及新技术的应用都会有效提高运营效率，降低非必要成本；

2、投资成本构成中的两个要素，一个是建筑面积，一个是单位平方造价；

3、我们大部分酒店投资商都是地产公司，都具有严重的地产思维，想把土地的容积率做足，好像只有如此在地价上才不吃亏。实际上一个酒店应做多大的规模，做成什么样的酒店是要看市场需求的。如何开发一个适度体量的酒店，如何最大可能增加建筑面积构成中的可赚钱空间，严格限制非盈利空间，才能使酒店未来有获取更高的收入物理空间，这就是空间效率问题；

4、地产思维的另外一个问题就在于一味通过招投标控制成本，与此同时却想通过过硬的硬件投入实现有格调的效果。实际上优秀的设计和规划，与材料的合理使用才是降低投资单位平方造价的最有效方式，设计上增加投入，装修上少花钱，重装饰，轻装修，都是非常好的经验，这就是造价问题。

由于酒店开发的成熟度不同，一线城市酒店成熟度较高，土地成本更高，投资人在投资过程中特别关注空间效率的提高，所以虽然在单位面积造价等方面的成本不低，最终反映在单位客房的投资成本上反而不高；而二、三线城市的酒店土地便宜，往往开发商过于追求酒店的地产配套职能，开发的酒店高大上，由于空间效率过低，导致最终的投资成本反而非常高。

我们从行业中了解到，一线城市高星级酒店的单位客房均摊面积基本上可以控制在120平方米/每间客房，而在不少的旅游目的地酒店，单位客房的均摊面积会到200平方米/每间客房。对于不同酒店单位客房均摊面积、空间效率指标和单位面积造价等造价指标的差异，会对未来的酒店经营收益产生什么影响呢？

如果想提升整个酒店的收益，在提升经营收益的同时，在酒店开发阶段，包括在酒店翻新项目的时候，我们都要重点从空间效率、造价和运营效率这三个因素着手，实现酒店投资成本的经济性和高效性，才能实现长期影响酒店投资回报提升的目标。

现在我们看，对于酒店投资而言，我们要说：酒店应该是七分靠前期的投资规划，三分靠未来的努力经营，这样的酒店才能赢！

来源：澎润酒店资产管理